绿城：还能把房子造成艺术品吗？｜2021年报解读⑦
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文 | 青鸟
绿城，一家被称为“中国教科书级的房企”，凤起潮鸣、柳岸晓风、桂语江南、桃花源……
一个个诗意的楼盘名，在很多购房者眼里，“绿城”两个字代表着“美好”、“高端”和“品质”。
那么。绿城2021年的业绩，是不是也这么“诗情画意”呢？
数据解读：毛利降幅大
根据年报数据，2021年绿城实现合同销售额3509亿元，同比增长约21%，业绩目标完成率高达113%，在克而瑞2021年房企操盘金额榜上排到第7位，是前十强房企之中增速最快的一家。
实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%，增速为近九年最高值。
合同销售额和营业收入双增长，成绩实属可圈可点。
但是，利润数据就没有营收增速那么好看了。
2021年，绿城中国毛利率为仅为18.1%，与2020年23.7%相比下降5.6个百分点，其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点，为过去4年来的最低水平。
面对毛利的下降，绿城管理层坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。
为什么会有如此幅度的下降呢？
绿城表示，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升；
二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。
另外，绿城目前3308亿元已售未结部分也在这个毛利率水平左右，也就是说未来两到三年，绿城的毛利率会一直在17%-18%左右，无法回到2020年之前的20%以上。
当然，毛利率下行也不是绿城的个别现象，是行业在告别黄金时代的高毛利和大规模扩张、整体转型和变革中不可回避的痛点。
不过，绿城也有自己的问题，那就是权益占比太低。
虽然21年合同销售额有3500亿，但归属于绿城的权益销售额为1452亿，不到总销售额的一半。
从净利润角度来看，绿城21年净利润76.9亿元，但归母净利润仅44.7亿元，占实现利润总额的58%左右。
从权益角度看，2018年至2021年随着规模的扩张，绿城少数股东权益也呈波动增长的趋势，分别为325亿元、415亿元、317亿元和622亿元，增速分别为60.19%、27.55%、-23.52%、95.94%，21年增加幅度已接近翻倍。
在之前的年报分析，我们也强调过权益比例低、合作项目过多，会增加利润波动性和不可预测性。
三条红线：短期风险较低
三条红线方面，2021年末绿城净负债率52%，现金短债比为2.2倍，剔除预收账款后的资产负债率为71%，该条线尚未达到标准，未进入“绿档”。
绿城管理层在业绩发布会表示目前正在努力调整资产负债结构，确保2023年能进入绿档，如外部环境稳定，有望提前达成目标。
但是，结合到前文所提到的21年底翻倍的622亿少数股东权益和账上，还有的约108亿的永续债（在报表上是计入权益，不计入负债），绿城的净负债率多多少少有些水分。
21年绿城的永续债相比20年减少了近100亿，那么似乎可以理解为什么少数股东权益增幅如此巨大，部分原因应该就是为了扩大权益分母，美化数据（在分析中梁年报时我们就提过少数股东权益的影响）。
融资成本方面，因背靠央企大股东中交集团，绿城平均融资成本较低，全年的利息成本仅为4.6%。
债务结构看，目前较为合理，1年内到期借款占总借贷的25.1%，较2020年27.3%下降了2.2个百分点。
短期来看，绿城财务风险是比较低的。
在中交集团入驻、宋文平离去后，绿城逐渐进入了扩规模、高周转的模式，2019年，绿城提出了“全周期拿地”的方针，为快速发展储粮囤地。
2018年到2021年，绿城总建面分别为3427万平方米、3873万平方米、5079万平方米、5881万平方米，一路狂飙。
但在规模扩张、合约销售额持续增长的背后，确是绿城多个楼盘遭到业主维权，以前那个对质量和品质有着极致追求的绿城似乎正慢慢消失。
虽然目前来看绿城品质仍属于整个行业的佼佼者，但还是希望绿城能保持初心，不要以牺牲口碑和质量为代价，换取规模的扩张。